中国房地产加速进入丑陋的奇葩八怪时代！

2016年房地产市场已经过去一半，价格上涨很正常，但这半年的暴涨对于所有人来说都始料未及。而且从市场成交看，涨价的不开心、买房的不开心、卖房的不开心、卖地的不开心、卖地的也不开心。畸形丑陋的房地产时代已经到来。

文字太多，分成两篇。本文为上篇。

1、各行各业都差，房地产一枝独秀

工业增加值、社会消费品零售总额以及固定资产投资同比增速全线回落，仅房地产一枝独秀。

什么供给侧、经济学都不如房地产好使。制造业与基础设施回软所致，民间投资增速相对去年同比增速已经腰斩，再次明证在考虑效率之后，实体企业(除国企之外)投资意愿并不浓厚，这将影响投资的持续与稳定。我们不知道房地产一枝独秀能坚持到什么时候，只知道木秀于林风必摧之。

2、地价比房子贵：丑陋的价格预期

地价和房价的关系，就是面包和面粉的关系。在房地产历史上，出来没有出现过近一年的现象，面粉居然普遍比面包贵。这是什么概念：也就是房子推倒了，卖地给开发商，反而比卖房子更贵。

这种现象不只北京等一线城市，甚至部分二线城市也已经普遍出现了，当然的目前看，还是一宗位于北京延庆的地块，楼面价3万+，周围房价1.5万。地价是房价的两倍以上。

7月1日上午，上海松江区的方松街道新城主城B单元B06-06号地块以47.35亿元被合景泰富集团旗下项目公司上海富博置业发展有限公司收入囊中，楼板价39073元/平方米。从成交楼板价来推算，未来保本售价可达5万-6万元每平方米。周围房价只有2.5万。

更可怕的是，地块起拍价已经达到了2.5万，也就是政府已经预期地价超房价。

2016年上半年，主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219宗，其中溢价率超过100%的地块达到了109宗，溢价率超过50%的地块更是多达167宗，地王频繁出现，这219宗地块中，超过半数是国企央企获得。

从城市分布看，219宗高总价地块，其中从城市看，武汉11宗、天津14宗、苏州27宗、上海17宗、南京21宗、合肥22宗、杭州25宗、北京12宗。

前6个月，主要的50大城市合计土地出让金高达10243.7亿，历史首次突破万亿，而在2015年同期则只有6973.14亿。杭州、苏州、南京、合肥，成交额同比上涨均超过200%。

50大城市合计出让土地建筑面积为5.26亿平米，相比2015年同期的5.17亿，微涨1.7%。平均楼面价上涨了45%。远超过房价上涨幅度。杭州、苏州、南京、合肥、深圳、佛山、厦门等城市楼面价涨幅超过了100%。

地王频繁、普遍出现。按照这个溢价率，未来3年房价不翻番，地王必死。

3、市场高端化，销冠都顶豪

一二线城市高端化趋势明显，而且相比以前的核心区高端，当下的房地产市场高端已经进入郊区化。

以北京为例2016年千万豪宅成交金额占比已经历史金额占比首次超过40%。

占据销冠排行榜前列的也都是顶豪项目：

10万+、8万+半年纷纷刷新了历史年度纪录，不仅仅北京这样。深圳一项目在4月中旬开盘，均价10W+仍一天干掉470套，成交金额达57亿。时值6月，成交均价更是突破6W，而深圳上半年成交均价也成功登上5W。2016年上海新房市场中豪宅（成交均价10万元/㎡以上）成交量为638套，与去年同期相比大幅上涨4.2倍，并且已超去年全年成交量，再创历史新高。

4、房地产进入二手房时代

虽然存量房时代不代表丑陋，但短期来说，没有规范化的二手房成交的确影响了市场健康，比如各种二手教育房的炒作。

北京年内二手房住宅签约13套，新房住宅签约2.4套，整体看，二手房占市场住宅成交比例高达86.3%，进入了全面的存量住宅时代。而这一比例在过去几年一直在70%上下。相比上海，2016年，北京新房住宅成交量明显萎缩。整体市场比例中，二手房占比也接近80%，整体看，上海、北京作为代表，全面进入了存量房时间。

5、只知道项目卖多少，不知道企业卖多少

从市场企业分布看，越来越多的企业合并纵横：

世茂房地产发布公告称,转让南京世茂新领航置业公司43.2%股权,以分摊总价88亿元的南京地王地块开发成本,降低开发和融资风险。龙光地产与合作伙伴力竞群雄，以人民币140.6亿元，拿下宗地编号为A646－0059的光明新区新城综合体项目地块，深耕深圳再聚优势。

首创正恒同意向合营公司及上海暄熹注入不超过合共27.8亿元，相当于按其于合营公司的权益比例就地块应付的土地出让金54.5亿元的51%。完成后，首创正恒及保利建锦将分别拥有合营公司注册资本的51%及49%权益。

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