房企海外投资之势不可挡 掘金扩至二线城市

伦敦、洛杉矶、旧金山、纽约、悉尼、墨尔本、多伦多、首尔、济州岛、西班牙、墨西哥、比利时、马来西亚、泰国、新加坡……地图上将越来越多的遍布中国房地产企业的投资红旗。

2008年全球金融危机爆发后，中国企业开始迈出了海外投资步伐，房地产企业的海外投资端倪则肇始于2009年，随着国内房地产市场调整，2014年开始出现房企海外扩张加剧之势。

中国的政策环境推动、国内市场需求放缓、海外市场拥有更可观等因素促成了中国房企海外投资队伍的加大。

“2012年10月，中国政府鼓励企业走向海外做全球资产配置，房企海外发展速度快”，仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏在接受财经网记者专访时表示。

“同时，海外政府非常欢迎中国房地产企业在当地投资，2008年金融危机以后，所有金融机构投资放缓项目停工，导致整体经济复苏的情况下房地产市场 出现供不应求，中国房地产企业于是迎来海外投资机会，2012年底至2013年初，中国房企就已经开始探底海外投资，到真正下手的过程一般是6个月到1年 时间。”

于是，2014年出现房企集中海外投资现象。资料显示，新华联敲定在韩国济州岛和马来西亚新山市伊斯干达开发区的项目，碧桂园斥资7300万元在悉 尼拿地进军澳大利亚市场；万科在美国纽约曼哈顿的项目列克星敦大道610号举行了动工典礼。绿地在纽约和首尔项目投资有新进展，万达、雅居乐、富力、 首创等企业也均在海外投资市场上有所表现。

地产研究机构莱坊发布报告显示，2009年中国海外房地产投资总额6亿美元。仲量联行统计数据显示，2014年中国海外房地产投资超过165亿美元。“而这一数据可能在2015年上升至200亿美元”，夏飏飏表示。

165亿美元投资中，其中112亿美元来自于商业地产投资，53亿美元来自于住宅开发投资。“办公楼和酒店成为中国海外投资热门的选择”，仲量联行报告分析，2014年海外投资额在商业地产交易总额中占比达到52%，海外商业地产投资首次超过国内。

2013年，房企在海外投资项目主要在公寓楼和旅游度假社区。2014年投资产品种类有所增加，包括难度更大的商业、办公、酒店，以及城市综合体等。夏飏飏表示，2014年中国企业海外投资的50%是写字楼，33%是开发地产，剩下的是酒店、零售等。

莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅亦向媒体也表示，中国房企对外投资者由核心写字楼和住宅开发转向休闲和工业物业开发。

除了拿地开发、购地标等模式，夏飏飏还指出另一种中国房企关注较少的海外投资模式，即“改造房”。夏飏飏说，伦敦等区域面积并不大，可供出售的土地有限，于是改造房便成了一种投资途径，而这种投资模式目前暂未被国内房企关注。

中国房企海外投资在寻求分散投资实现多元化同时，亦寻求投资地点多元化。

仲量联行报告显示，2014年，伦敦共吸引40亿美元中国投资，成为受房地产企业青睐城市。其次，悉尼获得22亿美元投资，纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥、墨尔本、东京及新加坡各获得5亿至15亿美元投资。

对于房地产企业来说，可以简化为已迈出国门和未迈出国门两支队伍。夏飏飏称，已迈出国门的，已经在伦敦等城市站稳脚，将会把投资目光放在附近城市；未迈出国门的，可能将会将伦敦等金融城作为落脚点。

“伦敦2015年仍会继续获得较大投资，将排中国房企在海外投资城市前三名”，夏飏飏分析，国际化和欧洲金融中心的标签、全球通用语言降低法律研究 障碍、税率优惠，以及教育优势等原因，将使得伦敦仍将持续吸收外资。其次，伦敦附近的其他国家，如德国、比利时等也将成为吸引投资的新区域。

“大举投资门户城市的物业市场之后，中国投资正将倾向于发掘主要省会城市、二线城市的高投资机会”，莱坊和太平戴维斯也不约而同地指出此观点。

太平戴维斯市场部高级经理何凌在接受媒体采访时称，投资回报主要分两部分，一是租金，海外投资一般可以保持4%-5%的稳定率；二是房价增长因素。太平戴维斯数据显示，2014年伦敦地区房价上涨了16.8%，澳大利亚各主要城市涨幅为8%，悉尼则达13%。

门户城市的房价受外来投资增加影响正在逐渐升高，或将影响下一轮投资。

仲量联行数据显示，全球20个核心城市2014年商业房地产投资为5.38%。“项目投资潜力主要在于稀缺的地理位置，和合理的收购价格”夏飏飏称，韩国房地产企业较中国早3年进入全球资产配置，从目前韩国来看中国房企未来，“非常可观”。

以绿地作为中国房企海外扩张的一个缩影，绿地目前已进入韩国、澳大利亚、美国、英国、马来西亚、泰国、加拿大等四大洲9个国家13个城市，海外项目总投资超200亿美元。绿地2014年超过万科登顶房地产销售榜首，其海外投资贡献率不可忽视。