向左走向右走 把脉楼市2014

前不久，杭州某楼盘一夜之间直降50万，有关“楼市崩盘”论的说法不胫而走，但随着两会的结束，对于楼市调控没有出台新的政策不少专家甚至认为楼市未来十年将不会出现大变化。

回看南昌市场，春节后，南昌楼市成交出现大幅度下滑，不少开发商甚至感叹售楼处人气不足。而另外一方面，春节后，南昌土地市场却节节攀升，高新、九龙湖板块地价再创新高。如此天差地别的表现，使得2014南昌楼市在一开年就迷雾重重，2014年南昌楼市会有怎样的走势？楼市发展的方向又在哪里？本报特别采访业内专家，一同解读2014年南昌楼市。

今年房地产市场平稳发展

江西中新置业有限公司副总经理李茂龙

在国家继续对房地产市场加强和改善宏观调控的新形势下，南昌楼市虽然步入春节后传统淡季，成交量价走势也趋于平淡，但南昌土地市场一反常态地延续了去年年底的火爆走势，高新、九龙湖等地块都出现溢价成交的情况，这表明市场对2014年楼市继续上行预期不减，开发投资继续呈现增长态势。而2014年土地供应量在原则上也将有所增加，这也在一定程度上为2014年整体发展埋下伏笔，尽管近期有关楼市崩盘以及房价下调等言论多有说辞，但个人预计2014年，市场仍将维持稳步向上的态势。

从企业来看，前期市场良好销售情况保证了企业拥有充足的周转资金，市场持续回暖使得企业库存逐渐减少，供应的暂时短缺使得市场偏向卖方市场，企业降价跑量动力减弱。这也是近期楼市成交放缓的原因，不过这种情况在进入二季度之后就会得到改善，从近期取得预售证的楼盘数量来看，进入三月，楼市整体供应量将大量增加，产品类型在刚需为主的基础上，改善型房源有所增加，区域选择方面还是主要集中在高新、朝阳和经开板块。

再从需求来看，城镇化进程的脚步将带来南昌城区扩张的黄金期，持观望态度的购房者将逐渐入市，而另外一方面，南昌今年将开启大规模的棚户区改造，这也将为楼市大量的客户。综合多种因素，本人认为2014年房地产市场将逐步向稳健平稳的方向发展。

刚性需求购房将会大量释放

金燕国际温泉城营销总监陈思清

在两会中，“双向调控”成为了今年房地产政策的关键词，引发了业界的各种遐想。今年政府工作报告对房地产调控概念淡化的意图也更明显，逐渐将更多的精力投入到了保障房建设领域。

今年年初，杭州个别楼盘降价以及银行收紧房贷的传言瞬时掀起市场恐慌，也迅速引发楼市“崩盘说”的争论。然而，可以看到的是，目前，楼市差异化情况越来越明显。一二线城市地价、房价持续上涨的同时，三四线城市却是房价松动，楼市疲软，“鬼城”频出。

就南昌市来说，南昌作为一个发展中的中部城市，由于相对于城市人口来说，原有城市规划范围小，优质行政、教育、医疗等资源配套均集中在老城区，人口多且密集，城市框架没有完全展开，资源紧缺。这也就是大家都面临的教育难、办事难、堵车等社会现象的根源，所以城市框架必须扩大，相关配套要外迁、扩大以解决相应的社会问题。

大家可以看到，最近几年，南昌的大市政发展在不断的前行，九龙湖新区的确立，省级行政中心、西客站的落户，大量的市政、教育、医疗机构的迁移，会导致城市中心人口陆续的向周边新区分解、迁移，这种城市框架扩大、配套重新规划整合带来的新的购房需求，在某种意义上来说形成了新的“城市发展型刚性需求购房”。

2014年，作为南昌房地产市场的短期调整年，应该不会出现降价的问题，就是涨幅减缓，等到2014年年末到2015年，南昌市城市发展规划和相关市政设施规划的落定，“城市发展型刚性需求购房”将会大量释放，房地产市场会重新走上正常的上升轨道。

南昌房价年内有望下调

丰源集团市场策划总监李念

从2013年年末市场反映出来的疲软状况来看，其实就是市场转向的一个先兆。不少项目去年年末开盘的情况非常不理想，去化率仅20-30%。而2014年开春后，这种情况并没有得到改善。

从2013年全年整体销售来分析，2013年南昌市整体销售呈上涨趋势，房价也是水涨船高，从1-10月，不少楼盘一个月一个价，房价涨幅在30-40%，个人认为这种涨幅与南昌整体经济发展水平是相符飞。

另外一方面，2013年南昌楼市整体客户群体以乡镇客户以及外来城市工作人群，而这一部分人群则属于刚需中的刚需，在2013年大幅度去化的情况下，南昌楼市未来客户群体受到了巨大考验。而南昌整体开工量却没有减少，不少企业甚至高价拿地入市，未来整体市场供需将会供大于求。

再来分析目前市场的经济政策，银行银根收紧，投向房地产资金减少，不仅使得开发商在回款方面受到很大的压力，甚至在开发贷款方面，不少三、四线城市暂停开发贷款业务。长此以往，房地产企业资金链将出现问题。

从众多方面分析，个人认为，2014年南昌楼市大概率房价会出现下调，而下调最快在五一左右就有可能会显现出来。

楼市大局平稳上升

江西新宇房地产开发有限公司销售部经理曾金辉

从当前南昌房地产成交量、市场氛围方面的表现处在一个比较低的水平，置业观望情绪越来越浓。一个原因在于目前信贷收缩，市场资金较为紧张，还有一方面是前期已经过度消耗了大量的市场购买力，影响了后期的市场需求。但在我看来，这只是市场发展某一阶段的短暂呈现。

可以看到，这一两年来南昌房地产市场基本属于平缓上升过程，不管是置业者的买房需求和房企的开发热情表现的比较活跃，而在市场成交方面，南昌商品房年成交近几年稳定保持在400万㎡—500万㎡左右，平缓上扬。虽说与周边同类城市如长沙、合肥相比，南昌楼市每年去化量比较少，但是这是受制于城市整体的供应量。

东拓南进一直是南昌市城市战略发展的一个主要方。而从一级市场看，今年的供应热点应该还会是九龙湖板块和大高新板块，但不论是产品成交还是土地供应，整体呈现的热度都比较高。总体来讲，南昌楼市走势还将处于稳步上升的阶段。

今年楼市以稳为主

绿地集团江西事业部策划总监马冰

首先，从《政府工作报告》中看，2014年要保持国民经济7.5%的既定增长速度，房地产行业必须保持平稳发展，这无疑给房地产行业吃了一颗定心丸。当然2014年的房地产投资，回归理性也将成为主旋律。从本地市场来看，2014年南昌楼市将以稳为主，会呈现一个可持续的健康态势。一方面，产品类型以及产品设计方面今年将有许多突破；二是，从南昌不断扩张的发展格局来看，南昌楼市还需要大量的供应量，旧城改造、拆迁等也为南昌刚需族提供了买房需求。

据了解，2014年南昌市住宅用地供应量超过年度供应计划的10％。2月土地推出23宗地成交17宗，其中10宗位于九龙湖。可以预见，2014年南昌市场，九龙湖将是的一个热点。

2013年，刚需为市场最主要的支撑力量。虽然今年市场压力大，但是刚需需求仍有空间，并有持续上升之态势。从国家政策调控方向、银行利率、银根缩紧、人民币汇率下跌也好，等等各方声音，这些都是在释放一个信号，今年房地产市场的资金肯定不会充裕，银行和国家政策也会向刚需购买力倾斜，今年，会是刚需刚改真正主导的市场。

8、9、10月份有望爆发

奥克斯·盛世华庭营销总监邓宇明

最近，部分城市降价风波慢慢影响性市场，整体市场的低迷，让置业者的观望情绪更加浓厚，这也是造成目前南昌市场成交遇冷的原因之一。3月份，南昌一些楼盘的开盘效果都不太明朗，部分楼盘给出低于预期的开盘价，但销售率达到60%仍然比较难。其实，我个人认为现在市场观望是好事，如果“温水煮青蛙式”的反应，那市场后期更难预计。今年，南昌市场供应量不会低于去年，但成交估计呈不温不火的态势，相对于去年，今年房企会有一定的销售压力。按照以往的经验，市场应该会在下半年放量，爆发点在8、9、10月份，如果这个点不爆发的话，后面就比较难过。而就大家普遍关注的房价而言，目前南昌作为省会城市，对九江、抚州等周边地市客户的吸附力比较强，而且本埠市场还有拆迁户，这构成了一定的市场需求，因此房价下跌的可能性不高。但是，受市场大势影响，南昌房价高涨的可能性也不高。

今年楼市：先抑后扬

洪客隆·英伦联邦营销总监徐凯

从近期一线城市的市场反应看，对于南昌主要的影响体现在对购房者信心方面。目前看来，2014年南昌楼市总体判断应该是一个先抑后扬的过程，前期由于受一线城市房价下跌及当前政府宏观调控政策的影响，短期内购房者观望的气氛可能会比较浓厚，但随时间的推移，刚性客户的需求还是会呈现规模量的爆发的，将直接拉动下半年市场的需求。

根据“昌六条”的内容判断，2014年土地供应量方面将在原有基础上进一步加大。供应量主要由两部分构成，一是旧城改造启动将带来一定量的土地供给；二是处于城区以外的新区将带来更大的土地供给。从区域特点来看，2014的土地供应分布仍会集中在高新区、九龙湖区、昌北经济开发区三个区域。青山湖区的临江商务土地拆迁已经完成，预计2014年该区域成交量和成交价格上也会成为今年供地的热点。大体可以认定，随南昌城市化规模不断拉大的影响，近年土地供地肯定还是延续以往的以远郊土地供应为主体，以旧城改造土地为辅的土地供应模式。

从近年的房地产市场发展来看，刚需市场一直是房地产市场的主体，其受政策影响波动也是比较小的。从供给看，刚需楼盘占主体，根据目前各在售楼盘的供给分布看，都处于城乡结合地带，城市基础设施配套比较滞后，高端产品也难有生存之地。2014年供给仍是刚需产品为主；从需求看，限购限贷政策对投资客户及中高改善型客户打击都比较严厉，投资客户和中高改善型客户均会因限购限贷政策导致无法购房的。刚需客户是不存在限购限贷的影响，从调控政策还是鼓励刚需客户的。

九龙湖是今年土地供应大热区

南昌某房产机构总经理闵伟斌

从去年至今，南昌房地产市场一直处在一个较为平稳上行的阶段，不管市场供应量还是去化情况都比较平稳。相关部门在土地供应方面的有效控制，不会导致未来市场出现开发、供应量的爆发泛滥，进而也有效保证成交量的平稳。我认为今年的市场形势将依旧延续去年的平稳趋势。

虽然，近期南昌市场成交有所下滑，但南昌房地产市场供需状况良好，以首置客群为主体的刚需客群仍旧会是市场支柱，但相对以往来说，未来刚需客群中的首次改善型需求群体的比例将会扩大，而在产品类型中以改善型为主的洋房以及120㎡左右的产品将有所增加。

再看土地市场，作为城市战略发展的新高点，九龙湖板块将会是今年南昌土地市场实时热门的区域。2月土地成交中，九龙湖板块就以10宗成交独占鳌头。新兴版图，土地储备丰富，又是目前政府着力要开发的城市发展战略高地，站在红谷滩新区的高肩之上，先天优势突出。

有了红谷滩新区较为成功的开发模式，如今不论是房地产开发商还是南昌购房者，都愿意将更多的目光转移到了九龙湖。虽然此前传言省级政务区暂不搬迁往九龙湖，但这并不影响房企的开发热情以及在售项目的销售热度，目前这片区域的土地和房源供应比较活跃，而这也让市场更有信心。此外，高新片区不断东拓，以及新建县旧城改造推进，未来也会是楼市土地供应的热点。