全国楼市分化严重 开发商拿地热情不减

北京市区的房价肯定要下降！”北京市常务副市长李士祥日前的这一判断引起舆论广泛关注。而在此前，市场上大多数的观点认为包括北京在内的一线城市房价仍会继续上涨，只是涨幅会放缓。不过有一点很清晰，目前楼市分化严重，不仅一二线城市和三四线城市涨跌不一，在一线城市也有不同的走势。

一线城市房价难降

“随着政府扩大保障性住房的供给，北京房价会回到一个合理的理性空间，我们是有这个信心的。统计数据显示，2月份的房价环比已经出现下降。”李士祥在回答关于“京津冀一体化”对北京房价影响的问题时表示，市区的房价肯定要下降，一是供应量特别是保障性住房的供应量加大，二是房地产结构正在发生变化。

与此相左的，是一些地产界人士的观点：一线城市房价不会下跌。国家统计局公布的数据显示，2013年北京、上海、广州、深圳四个一线城市新建商品住宅价格同比上涨了20%以上。但2014年一月份，这一数据相比去年12月份，涨幅已明显收窄，北京已降至18.8%。

统计数据显示，2月份，内地30个典型城市新建商品住宅成交面积为933万平方米，环比减少34.0%，同比增长1.3%。受春节假期效应、看跌情绪、收紧的信贷环境等因素影响，成交量为近12个月的水平。30个城市中，有26个城市成交量出现了环比下跌。除了一线城市的房价涨幅放缓外，中小城市房价也呈现房价回落、新房销售乏力的态势。

看看大开发商在做什么

“要判断市场的走向，关键是看主流的大型房地产企业在干什么。”北京金融街控股公司副总经理王志刚称。金融街控股公司一周前宣布以52.32亿元收购了SOHO中国位于上海的两个商业地产项目。

另外，仅今年1月，68家典型房企积极抢夺优质地块，在北京的拿地投入超过200亿元，在上海拿地资金也达145亿元。同时，企业在一线城市拿地规模占到15%，较上月增加8个百分点。一份报告称，尽管北京等地在土地出让方式上进行了调整，如在拍卖时要求企业竞拍限价房或者配建保障房等，出让条件较为苛刻，拉升了企业拿地成本，但并未削减房企在这些城市的拿地热情，1-2月北京土地出让金总额达623.37亿元，同比增长31%。

绿地集团董事长张玉良表示，2014年一二线及省会城市仍是房地产市场的焦点，主流的开发商仍然会在这些城市寸土必争。去年全年绿地先后在北京、上海、广州、杭州、南京、重庆、成都等33个城市新增土地储备101幅，土地投资款近800亿元。

目前个别银行的个别动作和个别开发商的降价促销行为不能说明全局性问题。1、2月份楼市成交量低主要是季节性因素。大的环境没有变，未来楼市还有“黄金十年”的好日子过。

“分类调控”或放松部分城市购房条件

3月5日，总理在政府工作报告中明确指出，将“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”一些专家表示，当前楼市已经出现分化，一二线城市供应偏紧，但不少三四线城市的库存积压已经非常严重，房价也从过去一路上涨进入到不同地区有涨有跌的新阶段。当前最重要的是要分类调控，尽快落实长效调控机制，通过市场来配置资源，让整个房地产业“软着陆”，不能出现“冰火两重天”的局面。

针对不同城市分类调控，房价涨幅大的一线和少数二线城市，调控仍将从紧。对于供大于求、房价涨幅小的三四线和部分二线城市，维持现状。对于严重供大于求，房价止涨或下跌的，可以适度放松政策，放宽购房条件。估计下半年，应能看到部分城市放松调控。

还有一些专家表示，楼市调控目标不会再像过去那样设定一个价格涨幅空间，而是要更多地发挥市场“无形之手”的作用，减少政策“有形之手“的干预，对于政府部门来说，千方百计增加保障房供应才是整个房地产工作的重中之重。

恒大集团董事局主席许家印则表示，深入推进行政体制改革、取消不合理收费以及税制改革等一系列措施，将有利于房地产市场的平稳健康，以及房价的合理回归。据统计，房地产相关税种目前大约11种，税收占房价的13%-15%。许家印建议在限定房企利润上限的前提下，把环节税都去掉，合并缴纳企业所得税之前的所有税种，统一为控制房地产利润的累进递增式的增值税，这样就避免了个别项目的暴利行为，有利于降低房价。