宗贵升：房地产市场中的杠杆原理

从2009年至今，房地产市场经历了“最严厉，争议，最长时间”的宏观调控，但效果不如预期，有的地区甚至出现越调控越上涨的情况。回顾这几年房地产政策的变化，感觉需要有更系统的，更科学的解决办法。

由读一些科学史，而得到的关于人类知识发展的总体观念有助于解放思想。一般说来，社会科学的基础是观察，而物理科学的基础是观察加实验。由于有大量的实验工作的验证，目前物理科学远远领先于社会科学，尤其是比一些主义、思想、和理论要完整。换句话说，物理科学才是“放之四海而皆准的”真理。物理理论可以应用来指导我们当今的社会实践。实际上，有些经典物理模型，结合经济理论，对于分析经济问题是很有效的。这里采用阿基米德杠杆理论分析房地产调控就是一个例子。

发现杠杆原理的力学家阿基米德曾经说过“给我一个支点，我就能举起地球。”因为阿基米德知道，如果利用杠杆，找到支点，就能用一个的力，把不论怎样重的东西举起来：只要把这个力放在杠杆的长臂上，而让短臂对重物起作用。杠杆原理亦称“杠杆平衡条件”。要使杠杆平衡，作用在杠杆上的两个力（动力点、支点和阻力点）的大小跟它们的力臂成反比。动力×动力臂=阻力×阻力臂，可以看出，欲使杠杆达到平衡，动力臂是阻力臂的几倍，动力就是阻力的几分之一。

房价上涨的动力主要来自房地产商和购房者的贷款都来得容易，即动力臂。

银行贷款几乎对于每个房地产商开发地产项目是主要资金来源，加上先预售后完工的运作手法，从业主手中得到的预付房款，地产商基本不用自己投多少资金，这种运作的结果是银行成了的风险承担者。开发商的自有资金比例如果由35％下降至20％，杠杆就由2.9倍上升到5倍。如投资2.5亿元的楼盘，开发商只要5千万元自有资金。

对于买房的，原来首付是40％，如果现在降到了10％，杠杆由2.5倍增加到10倍，如果上面提到的投资2.5亿元的楼盘销售额为5亿，那么购房人只要付首付5千万，贷款4亿5千万。开发商5干万撬动5个亿的销售。银行呢，开发商先借了2亿元，买房人又借了4.5亿元，共借出6.5亿元。可以说是银行自己在玩房地产的泡沫。

撬动房地产庞大市场的杠杆支点在哪里？显然在银行。所以要宏观调控，不需要几大部委发红头文件，只要调整货币供应量大小与国民经济增长速度之间的相关政策。紧缩货币供应，加大阻力，在现阶段毫无疑问对信贷规模依赖程度的房地产业有比较大的影响，才能有效控制房价上涨。

当然，紧缩货币供应，控制房价上涨也可能会使得国民经济增长速度变缓慢。要保增长，就要控制移动杠杆的支点时机与幅度，避免经济大起大落，使经济运行保持在合理区间，其“下限”是稳增长、保就业，“上限”是防通胀。新的杠杆支点使得信贷与GDP之比增长控制在期望的水平，倾斜用于消费 和资本支出的贷款，而不是用于购买土地和房地产等已有资产的贷款，逐步实现结构性改革，从投资驱动型增长向消费型增长的模式转变。